Dnešní zasedání bankovní rady přineslo hned několik překvapivých novinek. To co v roce 2018 zahýbalo hypotečním trhem neplatí a budeme jen sledovat, jak se bude situace na trhu vyvíjet dál.
ČNB dnes oznámila, že k 1.7.2020 ruší doporučení na sledování a dodržování ukazatele DSTI (Debt-servise-to-income). Po DTI (debt-to-income) je tak druhý ukazatel, který byl zrušen. Pro připomenutí DSTI je ukazatel, který sledoval zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho měsíčnímu příjmu a u DTI se sledovalo celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu. Je dobré připomenout, že zavedení těchto kontrolních ukazatelů mnohdy zkomplikovalo cestu klientů k vlastnímu bydlení.
Ne vše bylo ovšem na těchto ukazatelích a jejich dodržování špatné. Spíše naopak. Díky nim se jasně nastavily podmínky na trhu, banky měly jasně nastavené limity a klient si mohl jednodušeji udělat představu, na jak vysoký úvěr může dosáhnout. Zároveň nebankovní poskytovatele úvěrů měli jasně dané mantinely. Nyní těm méně poctivým nic nebrání v předlužování klientů.
Jediný ukazatel co zůstal je LTV
Dle zprávy ČNB jsou ceny nemovitostí o 15 – 25% nadhodnocené. Také z tohoto důvodu ponechala ČNB limit na LTV na 90%. Je to tak jediné omezení, které ČNB zavedla v posledních letech, které vydrželo.
O důvodech změny nemá smysl příliš polemizovat. Je to na delší, spíše teoretickou ekonomickou diskuzi a bude minimálně velmi zajímavé sledovat, jaké toto rozhodnutí bude mít dopady na trh v budoucnosti a také zda se ČNB někdy opět rozhodne tyto ukazatele znovu zavést.
Jsem ovšem přesvědčen, že reakce bank nebude nijak dramatická a v určité podobě si udrží kontrolu DSTI při hodnocení bonity žadatelů. Zároveň jsem stále přesvědčen o mém původním scénáři vývoje hypotečního trhu a úrokových sazeb.
I přes nízké základní úrokové sazby a velmi nízký výnos státních dluhopisů do splatnosti, úrokové sazby u hypotečních úvěrů klesají jen postupně a mírně. Hodnocení bonity žadatelů se spíše zpřísňuje a banky si žadatele o hypoteční úvěr více prověřují. Jsou jednoduše řečeno více obezřetné.
Rizika pro banky jsou následující
- pokles ekonomické aktivity (HDP klesá)
- růst nezaměstnanosti
- obava z růstu počtu nesplácených úvěrů
- ceny nemovitostí na trhu
Z těchto důvodů i do blízké budoucnosti neočekávám prudké snižování úrokových sazeb nebo snižování požadavků na bonitu klientů či zvyšování limitů na LTV.